Miete für die Küche nehmen: Wie lange darf der Vermieter das?

Du zahlst jeden Monat einen Aufschlag auf deine Miete, weil die Küche vom Vermieter stammt, und fragst dich, ob das rechtens ist und ob das ewig so weitergeht. Die Antwort ist lautet grundsätzlich ja, denn ein Küchenzuschlag ist gültig. Er hat aber eine Grenze und die wird von Vermietern gerne ignoriert.

Darf dein Vermieter überhaupt Miete für die Küche verlangen

Zunächst zur Grundlage: Kein Gesetz verpflichtet einen Vermieter, eine Küche zu stellen. Vorgeschrieben sind lediglich Anschlüsse für Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas. Eine Ausnahme gilt in Berlin, wo das Wohnungsaufsichtsgesetz mindestens eine Kochgelegenheit und einen Ausguss vorschreibt, wobei zwei Herdplatten dafür ausreichen.

Wenn der Vermieter dennoch eine Einbauküche stellt, darf er dafür einen Aufschlag auf die Kaltmiete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Küche im Mietvertrag ausdrücklich als Mietbestandteil aufgeführt ist. Fehlt diese Regelung im Vertrag, wird es für den Vermieter schwierig, den Zuschlag rechtlich durchzusetzen.

Wichtig zu wissen: Der Küchenzuschlag gilt als Mieteinnahme und nicht als Nebenkosten. Der Vermieter muss ihn versteuern. Für dich als Mieter bedeutet das, dass du einen Anspruch auf Einsicht in den Kaufbeleg der Küche hast, um die Berechnung des Zuschlags nachvollziehen zu können.

Wie der Küchenzuschlag berechnet wird

Die Miete für die Küche ist keine willkürliche Zahl. Es gibt anerkannte Berechnungsmethoden, an denen du überprüfen kannst, ob dein Vermieter im zulässigen Rahmen liegt.

Die gängigste Formel lautet: Anschaffungswert der Küche geteilt durch die Nutzungsdauer, zuzüglich Kapitalzinsen, ergibt den Jahreszuschlag. Geteilt durch zwölf erhältst du den monatlichen Betrag.

Ein konkretes Beispiel: Bei einer Küche im Wert von 10.000 Euro, einer Nutzungsdauer von zehn Jahren und fünf Prozent Zinsen ergibt sich ein monatlicher Zuschlag von 125 Euro.

Eine zweite Methode, die unter anderem vom Landgericht Berlin angewendet wird, rechnet mit zwei Prozent des aktuellen Zeitwerts der Küche pro Monat. Je älter die Küche, desto niedriger fällt der Zeitwert und damit auch der zulässige Zuschlag aus.

Alternativ kann der Vermieter die Wohnung im Mietspiegel höher einordnen. In vielen Städten sind Aufschläge von 0,70 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat für eine gehobene Küchenausstattung üblich. In München kann eine hochwertige Küche einen Aufschlag von bis zu 0,91 Euro pro Quadratmeter rechtfertigen.

Wie lange darf die Miete für die Küche verlangt werden

Hier liegt der Kern der Frage und gleichzeitig der Punkt, an dem viele Vermieter zu weit gehen. Der Küchenzuschlag ist zeitlich begrenzt durch die Nutzungsdauer der Küche. Sobald diese abgelaufen ist, gilt die Küche rechtlich als verbraucht und der Vermieter darf keinen Aufschlag mehr verlangen.

Wie lange eine Küche als nutzbar gilt, beurteilen Gerichte unterschiedlich. Die Spanne liegt je nach Qualität der Küche und Intensität der Nutzung zwischen zehn und fünfundzwanzig Jahren. Das Landgericht Berlin hat in einem grundlegenden Urteil (Az. 62 S 13/01) klargestellt, dass nach Ablauf der Nutzungsdauer kein Mietzuschlag mehr zulässig ist.

Steuerlich schreibt der Bundesfinanzhof Einbauküchen seit einem Urteil aus dem Jahr 2016 (Az. IX R 14/15) einheitlich über zehn Jahre ab. Dieser Zeitraum dient in der Praxis oft als Orientierung, ist aber keine starre Grenze für mietrechtliche Fragen.

Wenn deine Küche also älter als zehn Jahre ist und dein Vermieter noch immer einen Zuschlag verlangt, lohnt sich eine genaue Prüfung. In begehrten Wohnlagen zahlen Mieter diesen Aufschlag teils jahrelang über die zulässige Grenze hinaus, ohne es zu wissen.

Was nach Ablauf der Nutzungsdauer gilt

Der Wegfall des Küchenzuschlags ist nicht das Einzige, was sich nach Ablauf der Nutzungsdauer ändert. Mit einer verbrauchten Küche entfallen auch weitere Ansprüche des Vermieters.

Reparaturkosten darf er nicht mehr auf dich umlegen, selbst wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht. Schadensersatz für Beschädigungen durch normalen Verschleiß kann er ebenfalls nicht mehr geltend machen. Die Küche hat ihren wirtschaftlichen Wert vollständig verloren und ist damit aus mietrechtlicher Sicht wertlos.

Wenn du in dieser Situation noch immer einen Küchenzuschlag zahlst, kannst du ihn schriftlich beim Vermieter beanstanden und die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge fordern. Dabei hilft im Zweifel ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Was der Vermieter dir schuldet, solange die Küche mitvermietet ist

Solange du rechtmäßig Miete für die Küche zahlst, hat der Vermieter klare Pflichten. Er muss die Küche in einem funktionsfähigen Zustand erhalten. Wenn der Herd defekt ist, die Spülmaschine nicht mehr läuft oder der Kühlschrank seinen Geist aufgibt, muss der Vermieter auf eigene Kosten reparieren oder ersetzen.

Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann kleinere Reparaturen bis etwa 120 Euro auf dich umlegen, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Alles darüber hinaus trägt der Vermieter. Wenn du selbst einen Schaden verursacht hast, sieht das natürlich anders aus.

Bei erheblichen Küchenmängeln hast du außerdem das Recht, die Miete zu mindern, bis der Vermieter den Mangel behoben hat.

Sonderfall: Küche nur geliehen, nicht mitvermietet

Manche Mietverträge enthalten eine Formulierung, nach der die Küche nur zur Nutzung überlassen, also geliehen wird. Das klingt technisch, hat aber konkrete Folgen. In diesem Fall hat der Vermieter keine Instandhaltungspflicht und muss defekte Geräte nicht ersetzen.

Im Gegenzug darf er aber auch keinen Küchenzuschlag verlangen. Außerdem hast du in diesem Fall das Recht, die geliehene Küche entfernen zu lassen und eine eigene einzubauen.

Wenn du eine eigene Küche einbauen möchtest

Grundsätzlich darfst du als Mieter eine eigene Küche einbauen, der Vermieter kann das nicht verbieten. Wenn du dafür aber bauliche Veränderungen brauchst, also neue Leitungen verlegen oder einen Wanddurchbruch für eine Ablufthaube vornehmen musst, brauchst du die Erlaubnis des Vermieters.

Die originale Vermieterküche musst du sicher und trocken einlagern. Und hier kommt der Punkt, der viele überrascht. Du zahlst laut einem BGH-Urteil (Az. VIII ZR 198/15) trotzdem weiterhin Miete für die eingelagerte Küche, solange sie sich noch innerhalb ihrer Nutzungsdauer befindet. Das gilt sogar dann, wenn sie wie im obigen Fall entwendet wurde. Bei deinem Auszug musst du die originale Küche wieder einbauen, sofern du mit dem Vermieter oder einem Nachmieter keine andere Einigung erzielst.

Ablöse für die Küche des Vormieters

Ein weiterer Fall, der in der Praxis häufig vorkommt sieht so aus: Du übernimmst beim Einzug die Küche des Vormieters und zahlst dafür eine Ablösesumme. Diese Küche gilt mietrechtlich genauso als vom Vermieter gestellt, wenn kein Abstand gezahlt wurde und die Küche einfach zurückgelassen wurde.

Die Ablösesumme darf dabei nicht mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Zeitwert der Küche liegen. Als grobe Faustregel gilt ein Wertverlust von etwa zehn Prozent pro Nutzungsjahr. Eine fünf Jahre alte Küche, die neu 8.000 Euro gekostet hat, hat demnach noch einen Zeitwert von rund 4.000 Euro. Mehr als 6.000 Euro Ablöse wäre in diesem Fall unzulässig.

Fazit: Viele Mieter zahlen länger als sie müssten

Der Küchenzuschlag ist kein Selbstläufer, der ewig weiterläuft. Nach Ablauf der Nutzungsdauer ist Schluss und wenn du das nicht genau prüfst, zahlst du im Zweifel jahrelang für eine Küche, die mietrechtlich längst abgeschrieben ist.

Schau in deinen Mietvertrag, frag nach dem Kaufbeleg und rechne nach. Im Zweifel lohnt sich der Gang zum Mieterverein, denn niemand zahlt gern zu viel. Bedenke auch deine Rechte, wenn du Miete für eine Küche zahlst. Ist sie nicht nutzbar, kannst du unter Umständen eine Mietminderung geltend machen.